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為加強城市商品房預售管理，切實保障當事人的合法權益，促進我市房地產市場平穩健康發展，按照“房子是用來住的、不是用來炒的”總體要求，市住建局牽頭對《濰坊市城市商品房預售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）進行了修訂，已經2020年6月28日市政府第58次常務會議研究通過， 2020年7月31日以濰政發〔2020〕12號文件印發。該《辦法》自2020年10月1日起施行，有效期至2025年9月30日。（附后）

《辦法》共四章四十八條，從商品房預售管理、預售經營、法律責任等各方面規范了我市的商品房預售管理，明確了商品房預售各方主體的權利和義務，維護了當事人的合法權益，為我市商品房預售市場提供了公平、公正、高效的環境，讓老百姓明白消費、放心購房。

濰坊市城市商品房預售管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強我市城市商品房預售管理，切實保障當事人合法權益，促進我市房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《山東省城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《房屋交易與產權管理工作導則》及其他有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱商品房是指由房地產開發企業（以下簡稱“開發企業”）在城市規劃區范圍內依法取得國有土地使用權的土地上開發建設，向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。

本辦法所稱商品房預售是指開發企業依法將正在建設中的商品房預先出售給買受人，由買受人支付定金或預付房價款的行為。

第三條 本辦法適用于濰坊市行政區域內的城市商品房預售及其管理。

第四條 商品房預售應當遵循自愿、平等、公平和誠信的原則。

第五條 市住房和城鄉建設行政主管部門（以下簡稱“商品房銷售管理部門”）負責全市商品房預售管理工作。

各縣市人民政府商品房銷售管理部門負責本行政區域內商品房預售管理工作。

各區、市屬各開發區商品房銷售管理部門負責委托范圍內商品房預售管理相關工作。

發改、公安、自然資源和規劃、審批服務、市場監管、稅務、銀保監等部門，按照各自職責分工，共同做好商品房預售相關管理工作。

第二章 商品房預售管理

第六條 商品房預售實行許可制度。

申請商品房預售許可的主體必須是具有房地產開發資質的開發企業。

開發企業進行商品房預售，應當向當地行政審批服務部門提出申請，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。

第七條 加強房屋面積管理，實行商品房面積預測繪，對房產預測繪成果實行備案管理。

開發企業申請辦理商品房預售許可前，應委托具備相應資質的房產測繪機構，對擬預售商品房進行房產面積預測繪。預測繪成果經商品房銷售管理部門備案后，用于建立商品房電子樓盤表，通過電子樓盤表對房屋交易各項業務進行管理。

關于房屋面積預測繪及電子樓盤表管理的具體政策，由商品房銷售管理部門制定。

第八條 申請商品房預售許可，應當符合下列條件:

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得不動產權證書（國有土地使用權證）。

（二）持有房地產項目開發經營權證明，建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證。

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上（除土地價款以外投入的資金）且商品房預售形象進度為:規劃建筑總層數六層及以下的商品房建筑，工程進度應完成主體結構封頂；七層至十三層的，工程進度不低于地面以上六層；十四層及以上的，工程進度不低于地面以上層數的二分之一。

規劃建筑總層數六層及以下的裝配式商品房形象進度為正負零，七層及以上的裝配式商品房建筑應完成加強層施工。

（四）預售商品房項目及其土地使用權未被司法機關或者行政機關查封、扣押。

（五）已辦理前期物業管理備案。

第九條 開發企業申請商品房預售許可，應當提報下列材料并對其真實性負責:

（一）商品房預售許可證申請表；

（二）營業執照、資質證書和開發經營權證明；

（三）不動產權證書（國有土地使用權證）、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

（四）投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明（預售項目工程投資及形象進度說明）；

（五）前期物業管理備案證明；

（六）經審批的規劃總平面圖、經備案的面積預測繪報告（含分層平面圖、分戶面積圖、分戶面積表）。

土地使用權抵押的，還應當提交抵押權人出具的同意該項目辦理預售許可和進行預售的書面證明。

裝配式商品房建筑還應提供行業主管部門的認定文件，預制部品、部件采購合同及供貨方開具的收款發票（發票金額不低于同期市建設工程造價管理部門確認的商品房建設工程單位綜合造價與擬預售建筑面積乘積的10%）。

第十條 商品房預售許可，應當按照下列程序辦理:

（一）受理。開發企業按本辦法第九條的規定提交有關材料，材料齊全符合法定形式的，行政審批服務部門應當場出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應當場一次性書面告知需要補正的全部材料。

（二）審核。行政審批服務部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核，并到施工現場查驗申請預售項目工程形象進度是否達到預售標準，填寫現場查驗報告。

（三）許可。對符合法定條件的，行政審批服務部門應當在受理之日起3個工作日內，依法做出準予預售許可的書面決定，并向開發企業頒發商品房預售許可證；對不符合法定條件的，行政審批服務部門應當自受理之日起3個工作日內，依法做出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。

（四）公示。商品房預售許可證應當加蓋行政審批服務部門印章并予以公示，公眾有權查閱。

第十一條 商品房項目一般應以同期取得的建筑工程施工許可證載明的范圍為單位申辦預售許可，申請預售許可的最小規模為棟，不得分層、分單元申請預售許可。

第十二條 開發企業預售商品房之前，應當合理確定銷售價格，明碼標價，一套一標。發改部門應當會同相關部門制定并公布房地產開發價格行為規則，引導、規范開發企業依法自主定價。具體辦法按照有關法律法規以及我市有關規定執行。

第十三條 商品房預售，開發企業應當與買受人訂立商品房預售合同（以下簡稱“預售合同”），并使用統一的預售合同示范文本。開發企業應當自預售合同訂立之日起三十日內，依法辦理預售合同備案手續。

全面推行預售合同網簽備案制度。各級商品房銷售管理部門應加強預售合同網簽備案管理，規范業務流程，優化信息系統，實現預售合同網簽備案后向買受人發送信息提示功能。

第十四條 開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。取得商品房預售許可證后的商品房項目，開發企業不得擅自變更規劃、設計。經有關部門批準的規劃和設計變更導致申請預售許可時的相關內容發生變化時，開發企業應當持預售許可變更申請表及有關部門批準文件，及時到行政審批服務部門辦理預售許可變更手續。

規劃、設計變更導致預售商品房的規劃用途、面積、質量、功能、容積率、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施等發生變化，以及出現預售合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。開發企業未在規定期限內通知買受人的，買受人有權解除預售合同。

買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否解除預售合同的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變化。

買受人解除預售合同的，應當通知開發企業。買賣雙方依法承擔相應責任。

第十五條 商品房銷售管理部門應對已核發商品房預售許可證的項目工程進展情況進行監督檢查，發現問題，即時責令開發企業限期改正。

商品房銷售管理部門應當設立投訴電話，及時受理、答復投訴。

第十六條 全面實行商品房預售資金監管制度，商品房銷售管理部門負責商品房預售資金的監管工作。監管期限自商品房項目核發商品房預售許可證開始，至商品房項目辦理商品房現售備案、取得商品房現售備案證明終止。開發企業進行商品房預售前，應當設立監管賬戶，與商品房銷售管理部門、監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議書。商品房預售所得的款項，必須用于與預售商品房有關的工程建設，不得挪作他用。

商品房預售資金的收存、撥付和監管，嚴格按照省、市有關規定執行。

第三章 商品房預售經營

第十七條 開發企業可以自行預售商品房，也可以由商品房承銷機構代銷或者包銷商品房。開發企業和商品房承銷機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

采取代銷或者包銷方式預售商品房的，商品房承銷機構須在當地商品房銷售管理部門備案。

第十八條 實行商品房售前書面告知制度。開發企業和商品房承銷機構在進行商品房銷售時，應在簽訂認購書前，將商品房及其所占用土地的權利狀態、購房人貸款條件、住房不利因素、樣板間差異明示、裝飾裝修設置標準、車庫（位）租售辦法等事項向買受人進行書面告知。

第十九條 規范完善商品房銷售信息公開制度。商品房銷售時，開發企業和商品房承銷機構應當在商品房銷售現場明示項目基本信息；營業執照、開發企業資質證書、房地產開發經營權證明、不動產權證書（國有土地使用權證）、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證（商品房現售備案證明）、前期物業管理備案證明等相關證件信息；商品房銷售明碼標價銷控表、商品房銷售機構及人員信息等商品房銷售信息；房地產管理法、城市房地產開發經營管理條例、山東省商品房銷售條例、城市商品房預售管理辦法、商品房銷售管理辦法、濰坊市城市商品房預售管理辦法、商品房買賣合同示范文本等文件和材料；商品房預售資金監管銀行和監管賬戶信息；購房溫馨提示、合法誠信經營承諾書、住宅質量保證書、住宅使用說明書、民用建筑節能信息公示表、居住不利因素提示、車（庫）位租售辦法等其他需要明示的信息。

實行代理銷售的，還應公示代銷證明文件和商品房承銷機構備案證書。

第二十條 開發企業和商品房承銷機構發布商品房銷售廣告和宣傳資料，內容必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導公眾。發布商品房銷售廣告，應當明示開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、商品房預售許可證或者商品房現售備案證明號。

商品房銷售廣告的經營者、發布者應當依法查驗有關證明文件，對不符合上述規定的商品房銷售廣告，不得提供服務。

第二十一條 開發企業和商品房承銷機構銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修標準等與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第二十二條 開發企業應當在取得商品房預售許可證之日起10日內，嚴格按照商品房預售許可證批準的用途和范圍以及申報價格，將全部準售房源一次性對外公開銷售，不得以各種借口分批、分次銷售。

第二十三條 開發企業和商品房承銷機構在商品房銷售過程中不得有以下行為：

（一）通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；

（二）不明碼標價，在預售合同中約定和載明的價款之外加價出售或者價外收取未標明的費用及“團購費”“會員費”“信息咨詢費”等類似費用；

（三）捂盤惜售或者變相囤積房源；

（四）以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格；

（五）將已作為預售合同標的的商品房再銷售給他人；

（六）為買受人墊付首付款、以分期等形式變相墊付首付款或者通過任何形式誘導買受人通過其他機構融資支付首付款；

（七）返本銷售或者變相返本銷售商品房；

（八）以售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；

（九）法律、法規禁止的其他銷售行為。

第二十四條 住宅商品房應當按套銷售，不得分割拆零銷售；商業用房、寫字樓等其他商品房應當按幢、層、套、間進行銷售。

第二十五條 銷售住宅商品房，可以按照套內建筑面積、建筑面積或者按套計價結算，當事人另有約定的除外。按照套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在預售合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

第二十六條 已取得商品房預售許可證的開發企業和商品房承銷機構，在訂立預售合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立預售合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立預售合同的，開發企業和商品房承銷機構應當向買受人返還所收費用。當事人雙方另有約定的，從其約定。

第二十七條 未取得商品房預售許可證的項目，開發企業和商品房承銷機構不得進行預售，不得委托第三方平臺、機構、渠道進行預售，不得以內部認購、預訂、排號、發放VIP卡、吸納會員、眾籌購房等任何形式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

第二十八條 開發企業和商品房承銷機構不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式，對買受人作不公平、不合理的規定，或者作減輕、免除其自身民事責任的規定。

第二十九條 開發企業按預售合同向買受人交付商品房時，應當向買受人提供以下材料:

（一）該商品房已依照《建設工程質量管理條例》的規定驗收合格，取得建筑工程竣工驗收備案表；

（二）具備相應資質的測繪單位出具的商品房面積實測繪報告；

（三）物業管理企業查驗承接物業共用部位、共用設施設備

等證明材料；

（四）買受人共有的非經營性配套公共建筑和公共設施清單；

（五）預售合同約定的應當提供的其他材料。

該商品房為住宅的，開發企業還需提供《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》。

第三十條 開發企業應當按照預售合同的約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人；遲延交付的，應當承擔違約責任。經催告在3個月內仍未交付的，買受人有權解除預售合同，開發企業應當賠償由此給買受人造成的實際損失。

第三十一條 開發企業交付的商品房質量有瑕疵的，應當及時予以維修。開發企業應當按照商品房質量保證書的規定對所售商品房承擔質量保修責任。商品房質量保證書應當根據國家有關規定，載明工程質量監督單位檢驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。

商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十二條 買受人應當按照預售合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。商品房交付使用后，當事人按照預售合同約定向不動產登記機構依法辦理權屬登記手續。

第三十三條 買受人應當按照國家和省市有關規定交納住宅專項維修資金。買受人應當在辦理商品住宅交付手續前，一次性足額交存首期維修資金。截至竣工交付尚未售出的商品住宅，由開發企業交存首期維修資金。未按規定交存首期維修資金的，開發企業不得向買受人交付商品住宅。

第三十四條 各級商品房銷售管理部門應當應用網絡信息技術，加快推進信息平臺建設，建立以樓盤表為基礎的數據組織和管理模式，實現業務管理、數據共享與應用。建立健全商品房網簽備案及預售資金監管信息系統，推進與財政、民政、自然資源和規劃、稅務、公積金、金融等部門單位之間的數據交互和系統銜接，讓數據多跑路，讓企業群眾少跑腿，全面提升信息化管理水平。

第三十五條 加強商品房銷售人員管理，實行商品房銷售人員持證上崗和掛牌服務制度。商品房銷售人員在銷售服務時，應佩戴統一注冊編號的胸牌，實行亮牌服務，接受社會監督。

第四章 附 則

第三十六條 開發企業未取得商品房預售許可證預售商品房的，由商品房銷售管理部門根據《城市房地產開發經營管理條例》相關規定予以處理。

第三十七條 開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的， 由商品房銷售管理部門、行政審批服務部門根據《城市商品房預售管理辦法》相關規定予以處理。

第三十八條 開發企業或商品房承銷機構在銷售商品房過程中，采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，以及采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房的， 由商品房銷售管理部門根據《山東省商品房銷售條例》相關規定予以處理。

第三十九條 開發企業未按規定使用商品房預售款項的，由商品房銷售管理部門根據《城市商品房預售管理辦法》相關規定予以處理。

第四十條 在未解除預售合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，由商品房銷售管理部門根據《商品房銷售管理辦法》相關規定予以處理。

第四十一條 商品房承銷機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，由商品房銷售管理部門根據《商品房銷售管理辦法》相關規定予以處理。

第四十二條 開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，由建設行政主管部門根據《建設工程質量管理條例》相關規定予以處理。

第四十三條 開發企業、商品房承銷機構、廣告經營發布單位和個人發布商品房銷售廣告違反《中華人民共和國廣告法》《房地產廣告發布規定》等法律、法規和規章的，由市場監管部門責令停止違法行為，并根據相關法律、法規和規章的相關規定予以處理。

第四十四條 開發企業或商品房承銷機構在銷售商品房過程中存在哄抬房價、不明碼標價、價外加價、亂收費等價格違法違規行為的，由市場監管部門根據《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規定》《商品房銷售明碼標價規定》等法律、法規和規章相關規定予以處理。

第四十五條 開發企業或商品房承銷機構在銷售商品房過程中，對性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲得榮譽等作虛假或者引人誤解的商業宣傳，欺騙、誤導消費者的，由市場監管部門根據《中華人民共和國反不正當競爭法》有關規定予以處理。

第四十六條 開發企業或商品房承銷機構在銷售商品房過程中，存在違法違規行為，情節嚴重或拒不整改的予以公開曝光，由相關部門依法依規實施聯合懲戒，并列入失信企業“黑名單”，相關責任人記入信用不良記錄。

第四十七條 商品房銷售管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條 本辦法自2020年10月1日起施行，有效期至2025年9月30日。濰政發〔2017〕11號文件中關于《濰坊市城市商品房預售管理辦法》同時廢止。

來源：濰坊住建之聲 高新傳媒