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近日，濰坊市住建局發布

《濰坊市商品房預售資金監管實施細則》

公開征求意見的通知

為進一步加強我市房屋交易監管，保障房屋交易安全，維護交易當事人合法權益，促進我市房地產市場平穩健康發展，根據有關法律法規和《山東省商品房預售資金監管辦法》等相關規定，我局形成了《濰坊市商品房預售資金監管實施細則》（征求意見稿）。現面向社會各界征求意見，公眾可以通過以下途徑和方式提出意見建議（注明：聯系人、單位、聯系方式）：

（一）將意見建議發送至：wfszfcxjsjfdcscjgk@wf.shandong.cn。

（二）通過信函方式將意見寄至濰坊市住房和城鄉建設局，地址：山東省濰坊市高新區東風東街6396號陽光大廈房地產市場監管科，郵編：261061。

反饋時間截止到2020年11月25日。

聯系電話：0536-8096936。

附件： 《濰坊市商品房預售資金監管實施細則》（征求意見稿）

濰坊市住房和城鄉建設局

2020年11月18日

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濰坊市商品房預售資金監管實施細則

（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為進一步規范我市商品房預售資金的監督管理，保障預售商品房交易雙方當事人的合法權益，促進房地產市場的健康發展，根據有關法律法規和《山東省商品房預售資金監管辦法》（魯建房字〔2017〕1號）及其他相關規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條 凡在本市行政區域內經批準預售的商品房預售資金的收存、支出、使用及其監督管理，適用本細則。

本細則所稱商品房預售資金（以下簡稱“預售資金”），是指預售人依法將其開發的商品房進行預售，由預購人按商品房預售合同（以下簡稱“預售合同”）約定支付的全部購房款項。

本細則所稱預售人，是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發企業。

本細則所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或者個人。

第三條 濰坊市住房和城鄉建設局（以下簡稱“市住建局”）是本行政區域內預售資金監管行政主管部門，負責指導監督全市預售資金監管工作。

各縣市區、市屬各開發區住房和城鄉建設局、有關房產管理機構（以下簡稱“監管部門”）按照職責分工，負責本行政區域內預售資金監管工作。

市人民銀行及各縣市支行、市銀保監分局及各縣市監管辦事處應配合做好對有關商業銀行預售資金監管行為及其他相關工作的監督檢查。

第四條 預售資金監管，遵循政府監管、專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制的原則。預售資金應全部納入預售資金監管專用賬戶（以下簡稱“監管賬戶”），用于與預售商品房有關的工程建設。

第五條 預售資金監管期限，自房地產開發項目取得商品房預售許可開始，至項目辦理竣工綜合驗收、取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案表終止。

第六條 市、縣監管部門應建立健全以樓盤表為索引的房屋交易管理系統（以下簡稱“房屋交易系統”）及預售資金監管信息系統（以下簡稱“資金監管系統”），實現預售資金監管信息化、自動化并實現跟各金融機構的信息共享，對預售資金收存和撥付進行全過程、全方位管理,為開發企業和金融機構提供優質的信息服務平臺。市區房屋交易系統及資金監管系統由市住建局統一建立。

第二章 監管銀行及賬戶設立

第七條 具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件的商業銀行，經監管部門審核后，簽訂資金監管合作協議，可以列入預售資金監管合作銀行(以下簡稱“監管銀行”)名錄，提供相應的金融服務，認真配合開展預售資金監管業務。市區監管銀行名錄由市住建局統一確定。各監管銀行業務系統應當與資金監管系統聯網，并實現信息即時傳遞與交換，互通共享，確保業務辦理連續、安全、便捷。

第八條 預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行名錄內的商業銀行開設監管賬戶，并與監管部門、監管銀行三方簽訂預售資金監管協議（以下簡稱“監管協議”）。未實行預售資金監管的項目，不得核發《商品房預售許可證》。

第九條 預售人開設監管賬戶，一般按照一次商品房預售許可申請對應賬戶的原則，按幢或者多幢開立。監管賬戶禁止開通企業網上銀行轉賬業務。

第十條 預售人應當通過資金監管系統申請開立監管賬戶，向項目所在縣市區、開發區監管部門提報以下材料并對材料的真實性負責：

（一）預售資金監管賬戶開戶申請書；

（二）營業執照、房地產開發企業資質證書；

（三）房地產開發經營權證；

（四）建筑工程施工許可證；

監管部門對預售人提供的材料進行審查。材料齊全的，即時出具監管賬戶開戶通知單。預售人憑監管賬戶開戶通知單到監管銀行開設監管賬戶，簽訂監管協議。

第十一條 監管賬戶開設后，監管部門、監管銀行、監管賬號等預售資金監管信息自動進入房屋交易系統，作為網上簽訂預售合同的固定條款。預售人應當將預售資金監管相關規定告知預購人，并將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示。

第十二條 項目預售過程中，監管賬號原則上不得變更，但因特殊原因確需變更監管銀行或賬戶的，預售人應與原監管銀行達成一致意見，且需按預售合同約定將首付款（含一次性全款）全部存入原監管賬戶（原監管賬戶查封情況除外）。申請監管賬戶變更，需提報以下材料：

（一）預售資金監管賬戶變更申請表；

（二）新簽訂蓋章的監管協議；

（三）新監管賬戶開戶證明及監管賬戶印鑒卡片。

監管賬戶變更后，預售人、原監管銀行須將原監管賬戶的結余資金轉入新監管賬戶，同時告知預購人賬戶變更情況。辦理變更手續期間，暫停辦理預售資金的撥付手續。

第三章 預售資金收存

第十三條 預售人應當將預售資金全部存入監管賬戶，不得在監管賬戶外收存任何預售款項。

第十四條預售人與預購人通過房屋交易系統草簽商品房預售合同，按照合同約定的付款方式，預售人向預購人出具《預售資金監管收存通知單》（以下簡稱“收存通知單”）。預購人憑收存通知單將首付款（含一次性全款）直接存入監管賬戶后，方可打印正式預售合同并辦理預售合同備案。

預購人申請按揭貸款（含商業貸款和住房公積金貸款）的，預售人同貸款銀行應當在按揭貸款合作協議中約定將按揭貸款直接下放至監管賬戶，并將按揭貸款合作協議報監管部門備查。同時，應在個人購房按揭貸款合同中明確監管銀行、監管賬戶，約定由貸款銀行（含非監管銀行和住房公積金管理機構）直接將貸款足額劃入監管賬戶。

預購人實行分期付款的，預售人應協助預購人及時將分期余款按照預售合同約定及時存入監管賬戶。

預售人通過資金監管系統確認交款信息，提交至監管銀行。監管銀行確定預售資金存入監管賬戶后，應通過銀行業務系統實時將交款信息傳遞給監管部門。

第四章 預售資金使用和退還

第十五條 預售資金監管標準是指預售商品房項目自完成基礎工程的節點開始到完成建筑安裝和區內配套等工程建設、達到竣工綜合驗收條件所需的單位建筑面積費用；實行商品住宅全裝修的，還應當將裝修費用計算在內。預售資金監管標準，由市住建局組織相關專業機構結合區域、建筑結構、用途等因素綜合測定，一般按照建筑工程平米造價指標確定，并定期調整公布。

預售資金監管額度，是指批準預售的商品房建筑面積與預售資金監管標準的乘積加20%區內配套費用，在監管賬戶開戶時確定并在監管協議中予以載明。

監管資金留存比例，是指監管賬戶中的資金余額占預售資金監管額度的百分比。

第十六條 預售資金監管按照工程建設進度，分為6個控制節點，分別為：建成層數達到規劃地上層數一半、三分之二、主體結構完工、單體竣工驗收合格、項目現售備案、項目竣工綜合驗收備案。

建成層數達到規劃總層數一半時，監管資金留存比例為60%；建成層數達到規劃總層數三分之二時，監管資金留存比例可調整為45%；主體結構完工、取得主體分部工程質量驗收記錄表時，監管資金留存比例為30%；當單體竣工驗收合格、取得單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄表時，監管資金留存比例為15%；當辦理現售備案、取得項目現售備案證明時，監管資金留存比例為7%；項目竣工綜合驗收備案后終止監管。

在主體結構完工控制節點之前，預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂預售監管資金，但不得突破預售資金監管額度的30%。

第十七條 根據開發企業上年度企業信用等級 、項目綠色建筑評價等級，可適當降低或增加監管資金留存比例。信用等級AAA級或綠色建筑評價三星級的，監管資金留存比例可降低5%；信用等級 AA級或綠色建筑評價二星級的，監管資金留存比例可降低3%。對信用等級B級、C級的開發企業，監管資金留存比例分別增加3%、5%。

第十八條 已經降低監管資金留存比例的預售人如存在以下情況，經調查屬實的即恢復原監管資金留存比例，情節嚴重的可酌情提高監管資金留存比例：在商品房預售及預售資金監管過程中存在違法違規行為的；因拖欠款項導致發生農民工群體上訪事件的；除不可抗力外，未按照預售合同約定的交房時間將商品房交付預購人、需承擔違約責任的。

第十九條 預售商品房項目達到工程建設進度節點且前期所有售房款已經全部存入監管賬戶后，預售人可向監管部門提報以下材料，申請調整監管資金留存比例：

（一）監管資金留存比例調整申請表。

（二）工程建設進度相關證明材料及影像資料：建成層數達到地上規劃總層數三分之二的，提報工程進度照片，要求清晰反映工程實際進度，并注明拍攝日期；主體結構完工、主體分部驗收完成時，提報《主體結構分部工程質量驗收記錄》；單體竣工驗收合格，提報《單位(子單位)工程質量竣工驗收記錄》；現售備案,提報《商品房現售備案證明》；監管終止，提供《房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》。

（三）監管賬戶對賬單。

監管部門應當自受理之日起3個工作日內進行必要的現場查勘內并完成審核。符合規定的予以調整。

第二十條 預售人使用或提取預售資金，應當通過資金監管系統向項目所在縣市區、開發區監管部門提報申請。預售人申請提取監管資金留存比例之外的預售資金，只需提報預售資金提取申請表，提取款項可直接劃撥至預售人其他非監管賬戶，并優先用于預售項目工程建設。

提取監管留存比例之外資金的，監管部門應即時辦結。同時，通過資金監管系統將撥款信息傳遞給監管銀行。監管銀行應當憑監管部門出具的預售資金使用核準通知書及資金監管系統的確認信息即時完成款項撥付。

第二十一條 需解除預售合同退還售房款的，應首先按規定辦理撤銷合同網簽手續，之后由買賣雙方共同向監管部門提交以下材料，并通過資金監管系統提出退款申請：

（一）預售資金退款申請表；

（二）預售合同撤銷審核表；

（三）預購人的身份證明。

經核實情況屬實的，監管部門應即時出具預售資金退款核準通知書，同時通過資金監管系統將退款電子信息傳遞給監管銀行。監管銀行即時將購房款直接退還給預購人。

第五章 預售資金監管終止

第二十二條 房地產開發項目辦理竣工綜合驗收、取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案表后，預售人方可通過資金監管系統向監管部門提報終止預售資金監管申請，并提交以下書面材料：

（一）終止監管申請書；

（二）房地產開發項目竣工綜合驗收備案表；

（三）監管賬戶對賬單。

第二十三條 預售人申請終止預售資金監管，監管部門應當自受理之日起1個工作日內進行審核，出具預售資金監管終止通知單，并將預售資金監管賬戶終止信息傳遞至監管銀行。監管銀行應當憑預售資金監管終止單及資金監管系統的確認信息終止監管。

第六章 監督、檢查及管理措施

第二十四條 監管部門應當加強對預售資金收存、使用情況的監督檢查，定期對合同網簽備案情況跟蹤查詢，及時掌握商品房銷售情況，核查監管賬戶收支和按揭貸款發放情況，督導企業按時交存預售資金。各監管銀行及相關按揭銀行應積極配合做好預售資金監管工作。監管部門應定期進行工程進度現場巡查，加強動態監管。凡無正當理由停工半年以上的，作為重點監管項目，可暫時停止申請使用預售資金。

第二十五條 法院對監管賬戶進行凍結或扣劃時，各監管銀行應向法院說明監管賬戶及其資金的性質，并于按有關法律法規規定處理并當日聯系書面告知監管部門。由監管部門根據《最高人民法院辦公廳關于商品房預售款項目可否用于償還公司股東個人債務有關問題意見的函》（法辦函〔2016〕712號）有關規定，與執行法院共同協商解決。

第二十六條 預售人有下列行為之一的，由監管部門責令限期整改，記入企業信用檔案，整改期間不予受理其預售資金使用申請；情節嚴重的可暫停其預售合同網簽、備案業務，并依法予以行政處罰。造成嚴重后果的，依法追究其法律責任。

（一）未按規定將預售資金全部存入監管賬戶的；

（二）變相逃避預售資金監管的；

（三）未按規定使用預售資金的；

（四）提供虛假材料的；

（五）其它違反本細則或者監管協議的行為。

第二十七條 監管銀行有下列行為之一的，由監管部門按照濰坊市房屋交易及資金監管合作協議及監管協議約定，暫停或者終止其監管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報金融管理部門按有關規定處理；造成嚴重后果的，依法追究其法律責任。

（一）未按規定將預售資金存入監管賬戶的；

（二）未經監管部門同意，擅自支付預售資金的；

（三）擅自截留、挪用或者拖延支付預售資金的；

（四）其他違反本細則或者監管協議的行為。

第二十八條 貸款銀行未按規定將按揭貸款及時足額劃入監管賬戶的，監管部門將向金融管理部門通報，并根據情節嚴重程度取消其一至三年監管銀行資格。

第二十九條 施工、監理、勘察、設計等單位提供虛假證明或采取其他方式協助預售人違規使用預售資金，監管部門將其違規行為通報有關主管部門，并記入企業不良行為記錄。導致工程無法按時竣工的 ，依法追究相關責任人的法律責任。

第三十條 監管部門和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條 監管過程中產生的紙質檔案資料歸集及清理，按照以下原則處理：監管賬戶設立、變更、終止及監管資金的收存、使用、退還的紙質檔案留存至終止監管后1年。

第三十二條 本細則自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。本細則實施前已經批準預售許可的商品房項目，開發企業可按照項目實際情況自行確定監管方式。

考慮到目前仍處于疫情期間， 2021年6月30日前對單體竣工驗收合格以前的節點（含單體竣工驗收合格），預售人可提前一個工程節點使用監管資金。

怎么樣？

看完之后

有什么想法呢？

快來發表自己的建議意見吧！

來源：濰坊市住建局官網

原標題：《濰坊將出臺售房新規！》